Hľadáte vzor pre kúpno predajnú zmluvu a rady čomu sa vyhnúť?

Už od detstva sa stretávame s uzatváraním nákupno predajných zmlúv,  aj keď je väčšina z nich v nepísomnej podobe. 

Dalo by sa povedať, že pri akomkoľvek nákupe, uzatvárame kúpno predajnú zmluvu – je to jeden z právnych spôsobov, ako môžeme nadobudnúť vlastnícke právo k nejakej veci. 

Pretože nám akoukoľvek kúpou či predajom automaticky vznikajú určité právne povinnosti či už ako kupujúcemu, alebo ako predávajúcemu. 

Vzniká nám tzv. právny úkon s právnymi následkami – kupujúci musí zaplatiť kúpnu cenu a predávajúci musí odovzdať predávanú vec. 

V podstate je jedno či ide o predaj zmrzliny alebo o predaj domu. Až na to, že určité úkony vyžadujú zo zákona uzavretie spísanej kúpno predajnej zmluvy.

Kedy je vyžadovaná kúpna zmluva?

Kúpna zmluva je vyžadovaná pri kúpe alebo predaji domu, pozemku, bytu alebo nebytového priestoru. Často sa však takáto zmluva využíva aj pri kúpe/predaji auta.

Kúpno predajná zmluva nehnuteľnosti – ako na to + vzor:

Keďže kúpa pozemku alebo bytu býva dôležitou životnou udalosťou, ktorá môže výrazne ovplyvňovať naše životy a zároveň ide o väčšie sumy, zákon vyžaduje pri predaji nehnuteľností uzatvorenie písomnej zmluvy. 

Štát sa tak snaží predchádzať rôznym pozemkovým nezrovnalostiam, neplatnostiam či prípadne podvodom. S pomocou nákupno predajných zmlúv sa štát snaží udržiavať právnu istotu – možno aj preto sme naučení mať všetky dôležité veci „na papieri“.

Čo musí obsahovať kúpna zmluva pri predaji nehnuteľnosti?

Štát nielen vyžaduje kúpnu zmluvu pri predaji nehnuteľností ale navyše aj určuje, ako má takáto zmluva vyzerať.

Podľa katastrálneho zákona (§ 42) má kúpna zmluva obsahovať:

  • Presné a konkrétne údaje, ktoré vylučujú zámenu nehnuteľnosti alebo zmluvnej strany, napríklad:
    •  rodné číslo
    •  číslo pozemku
    •  názov katastrálneho územia
    •  výmera pozemku
    •  a pod.
  • Podpis overený notárom.

Časté chyby v kúpno predajnej zmluve pri predaji bytu.

Predaj, darovanie alebo zmena majiteľa nehnuteľnosti sa niekedy môže zbytočne natiahnúť kvôli chybám v kúpno predajnej zmluve. 

A to, že nejde o úplne jednoduchú vec môže byť jasné aj z toho, že takéto kúpne zmluvy na nehnuteľnosť ovplyvňuje viacero zákonov. 

Je potrebné, aby naša kúpno predajná zmluva obsahovala všetky náležitosti, ktoré určuje Občiansky zákonník (všeobecné náležitosti), katastrálny zákon a zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak si chceme kúpno predajnú zmluvu priraviť sami, bez odbornej pomoci a radi by sme sa vyvarovali aspoň najčastejším chybám, pozrime sa na tie najbežnejšie chyby:

  1. Vyhlásenie o nedoplatkoch.
  2. Pozemok pod bytovkou a priľahlý pozemok.
  3. Podiel na spoločných častiach domu.
  4. Popis spoločných častí, vybavenia a zariadenia bytu.
  5. Chyby, nepresnosti - pozor na správne označenia, prepočty, sumy a správne formulácie.
  6. Zákaz platby v hotovosti nad určitý limit.
  7. Nezabudnúť uviesť údaje o nezaťaženosti žiadnou ťarchou a bremenom.

1. Vyhlásenie o nedoplatkoch.

Pri podpise kúpno predajnej zmluvy na byt by sme mali myslieť na to, že takáto zmluva musí obsahovať povinnú prílohu. Zároveň je nutné, aby zmluva obsahovala údaj o tom, že obsahuje takúto prílohu.

Bez toho by bola zmluva považovaná za neplatnú.

Táto príloha musí obsahovať prehlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytu, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na energiách či na fonde opráv. Prílohu musia podpísať všetci spoluvlastníci bytu. 

2. Pozemok pod bytovkou a priľahlý pozemok.

Podľa zákona musíme v kúpno predajnej zmluve na byt správne a presne uvádzať označenie pozemku pod bytovkou a priľahlého pozemku. Mali by sme tu uviesť označenie pozemku - číslo parcely, druh pozemku, jeho výmera.

Takisto je nevyhnutné, aby sme v zmluve uviedli aj popis práv vlastníkov bytu k zastavanému a k priľahlému pozemku - buď môžu byť spoluvlastníci pozemku alebo budú mať k nebu zákonné vecné bremeno.

Síce sa bežne stáva, že veľa ľudí túto časť zmluvy odignoruje, pravda je však taká, že ak tieto údaje neuvedieme správne do zmluvy, môže to byť dôvod na zamietnutie zápisu do katastra nehnuteľností. 

3. Podiel na spoločných častiach domu.

Všetci majitelia bytov sú v spoluvlastníctve spoločných častiach domu - chodby, obvodové múry. Každý byt teda má podiel na týchto spoločných častiach domu a je nutné, aby bol správne uvedený aj v zmluve - pretože tento podiel vždy prechádza z majiteľa bytu na nového majiteľa.

Ak zabudneme na túto časť zmluvy - čo sa stáva celkom často - opäť to je dôvod na zamietnutie zápisu do katastra nehnuteľností.

4. Popis spoločných častí, vybavenia a zariadenia bytu.

Zákon vyžaduje, aby sme do zmluvy uviedli aj popis spoločných častí bytu, jeho vybavenia a zariadenia. 

Síce väčšinou žiaden úradník nepríde skontrolovať, či skutočne byt obsahuje uvedené vybavenie, je dobré niečo tam napísať - inak opäť riskujeme zamietnutie zápisu do katastra nehnuteľností.

Spoločné zariadenie a časti domu sú definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Príslušenstvo bytu je definované v Občianskom zákonníku (§ 121).

Takže ak chceme, aby naša zmluva bola právoplatná a úspešne zapísaná do katastra nehnuteľností, nemali by sme podceniť ani tento bod kúpno predajnej zmluvy bytu.

5. Chyby, nepresnosti - pozor na správne označenia, prepočty, sumy a správne formulácie.

Ak bude naša zmluva obsahovať nejaké prípadné preklepy, väčšinou by sa nemuselo nič stať - aj to však závisí od konkrétneho úradníka, ktorý bude zmluvu riešiť. Je to však dôvod na prerušenie konania. 

Takže ak nechceme zápis zbytočne naťahovať, mali by sme si záležať na bezchybnom pravopise a dávať si pozor na preklepy.

Ak však zmluva bude obsahovať chybné prepočty a preklepy, ktoré by mohli meniť právnu situáciu (chybne vypočítaná podlahová plocha bytu, preklep v cene, nesprávne označenie bytu,…), v takom prípade je zmluva automaticky považovaná za neplatnú.

Takáto zmluva by sa nedala opraviť už ani dodatkom.

Neraz sa môže stať, že v zmluve omylom zameníme poschodie s podlažím - a to už je opäť chyba, ktorá mení právnu situáciu. Teda kvôli nej bude zmluva automaticky neplatná.

Dôležité je tiež, aby sme v zmluve uviedli a správne formulovali platobné podmienky kúpnej ceny. 

Neraz sa totiž môže stať, že cenu rozdelíme na viacero častí a následne sa môže behom dlhších rokovaní, či následných úprav zabudnúť niektorú časť správne upraviť - a následne nebudú sedieť výsledné sumy.

6. Zákaz platby v hotovosti nad určitý limit.

Veľmi častou chybou pri laických zmluvách - nielen pri prísomne uzavretých, ale aj pri ústnych - býva hotovostná platba.

Koho by napadlo, že zákon zakazuje a obmedzuje platby v hotovosti nad limit 15 000 Eur, prípadne 5 000 Eur, ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ?

No je to tak. 

Ak sa teda v zmluve dohodneme na platbe v hotovosti a pritom pôjde o vyššiu sumu ako je uvedené, dopustíme sa tak priestupku, prípadne správneho deliktu podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti.

7. Nezabudnúť uviesť údaje o nezaťaženosti žiadnou ťarchou a bremenom.

Mali by sme myslieť na ochranu kupujúceho - či už sme kupujúcim alebo predajcom - a mali by sme do zmluvy uviesť vyhlásenie predávajúceho, že na nehnuteľnosť nie je viazaná žiadná ťarcha a bremeno - vecné bremeno, záložné právo, predkupné právo a iné…

Síce to nie je povinnosťou predávajúceho, je to však korektné voči kupujúcemu.